Immobili

Immobili

Versione italiana

Gli immobili (o beni immobili) sono una categoria di beni materiali caratterizzati dalla loro fissità al suolo, cioè non possono essere spostati senza danneggiarli. Rappresentano una delle forme di investimento più antiche e diffuse al mondo, ma anche una necessità primaria (la casa).

1. Cosa si intende per “immobile”?

Per definizione (art. 812 del Codice Civile italiano), sono immobili:

• Terreni (suolo, sottosuolo, spazio soprastante).
  
• Costruzioni (case, palazzi, uffici, capannoni) unite permanentemente al suolo.
  
• Oggetti incorporati in modo stabile (es. un ascensore, una piscina interrata).

Esempi:

• Un appartamento
  
• Un terreno agricolo
  
• Un magazzino industriale
  
• Un negozio in centro

Non sono immobili:

• Una roulotte (è mobile, anche se usata come casa).
  
• Un container (a meno che non sia fissato al suolo con fondazioni).

2. Tipologie di immobili

A. Residenziali

• Abitazioni (appartamenti, villette, loft).
  
• Second case (ville al mare, baite in montagna).
  
• Student housing (alloggi per universitari).

B. Commerciali

• Uffici (singoli o interi edifici).
  
• Negozi (locali in strada o centri commerciali).
  
• Hotel e B&B.

C. Industriali/Logistici

• Magazzini (es: hub Amazon).
  
• Capannoni produttivi.
  
• Strutture agricole (stalle, serre).

D. Terreni

• Edificabili (con permesso di costruire).
  
• Agricoli (produttivi o incolti).
  
• Aree di sviluppo (es: ex zone industriali da riconvertire).

E. Special Purpose

• Ospedali, scuole, stadi.
  
• Strutture turistiche (campeggi, spa).

3. Perché gli immobili sono importanti?

Come bene di consumo

• Primaria necessità: Tutti hanno bisogno di una casa.
  
• Status symbol: In molte culture, possedere immobili = sicurezza sociale.

Come investimento

• Rendite da affitto (reddito passivo).
  
• Plusvalenze (vendita a prezzo più alto).
  
• Leva finanziaria (acquisto con mutuo, controllando un asset grande con poco capitale).
  
• Copertura dall’inflazione (i prezzi degli immobili tendono a salire con i costi della vita).

Rischi:

• Illiquidità (vendere può richiedere mesi).
  
• Costi nascosti (tasse, manutenzione, periodi vuoti).
  
• Rischio mercato (bolle immobiliari, come quella del 2008).

4. Come si valutano gli immobili?

Parametri economici

• Prezzo al m² (confronto con la zona).
  
• Rendimento locativo (affitto annuo / prezzo acquisto).
  
• Potenziale di rivalutazione (es: aree in riqualificazione).

Fattori fisici

• Stato dell’immobile (nuovo, da ristrutturare, abusivo).
  
• Classe energetica (influisce su valore e affittabilità).
  
• Zona (centralità, servizi, sicurezza).

Esempio pratico

Un bilocale a Milano:

• Prezzo: €400.000
  
• Affitto mensile: €1.500 → Rendimento lordo: (1.500 x 12) / 400.000 = 4.5%
  
• Costi: Tasse (IMU), manutenzione, agenzia → Rendimento netto ~3%.

5. Immobili vs altri investimenti

Caratteristica	Immobili	Azioni	Obbligazioni
Rendimento	3-6% (netto)	7-10% (storico)	2-5%
Liquidità	Bassa	Alta	Media
Leva finanziaria	Sì (mutui)	Limitata	No
Gestione attiva	Alta (affitti, manutenzione)	Bassa (passivo)	Bassa
Protezione inflazione	Alta	Media	Bassa

Conclusione

Gli immobili sono:

• Beni fisici con valore intrinseco.
  
• Strumenti di investimento complessi ma potenti.
  
• Legati a fattori locali (leggi urbanistiche, domanda/offerta).

English version

Immovable property (or real estate) is a category of tangible assets characterized by their fixity to the ground, that is, they cannot be moved without damaging them. They represent one of the oldest and most widespread forms of investment in the world, but also a primary necessity (a home).

1. What is meant by “real estate”?

By definition (art. 812 of the Italian Civil Code), the following are immovable:

• Land (soil, subsoil, space above).
• Buildings (houses, buildings, offices, warehouses) permanently connected to the ground.
• Objects incorporated in a stable manner (e.g. an elevator, an in-ground swimming pool).

Examples:

• An apartment
• Agricultural land
• An industrial warehouse
• A shop in the center

They are not immovable:

• A caravan (it is mobile, even if used as a home).
• A container (unless it is fixed to the ground with foundations).

2. Types of property

A. Residential

• Homes (apartments, villas, lofts).
• Second homes (villas by the sea, mountain huts).
• Student housing (university accommodation).

B. Commercial

• Offices (single or entire buildings).
• Shops (street premises or shopping centres).
• Hotels and B&Bs.

C. Industrial/Logistics

• Warehouses (e.g. Amazon hubs).
• Production sheds.
• Agricultural structures (stables, greenhouses).

D. Land

• Buildable (with building permit).
• Agricultural (productive or uncultivated).
• Development areas (e.g. former industrial zones to be converted).

E. Special Purpose

• Hospitals, schools, stadiums.
• Tourist facilities (campsites, spas).

3. Why is real estate important?

As a consumer good

• Basic necessity: Everyone needs a home.
• Status symbol: In many cultures, owning real estate = social security.

As an investment

• Rental income (passive income).
• Capital gains (selling at a higher price).
• Leverage (buying with a mortgage, controlling a large asset with little capital).
• Inflation coverage (real estate prices tend to rise with the cost of living).

Risks:

• Illiquidity (selling can take months).
• Hidden costs (taxes, maintenance, empty periods).
• Market risk (real estate bubbles, such as the one in 2008).

4. How are properties valued?

Economic parameters

• Price per m² (comparison with the area).
• Rental yield (annual rent / purchase price).
• Revaluation potential (e.g. areas under redevelopment).

Physical factors

• Condition of the property (new, to be renovated, illegal).
• Energy class (affects value and rentability).
• Area (centrality, services, safety).

Practical example

A two-room apartment in Milan:

• Price: €400,000
• Monthly rent: €1,500 → Gross yield: (1,500 x 12) / 400,000 = 4.5%
• Costs: Taxes (IMU), maintenance, agency → Net yield ~3%.

5. Real estate vs other investments

Characteristic	Real estate	Stocks	Bonds
Yield	3-6% (net)	7-10% (historical)	2-5%
Liquidity	Low	High	Medium
Leverage	Yes (mortgages)	Limited	No
Active management	High (rents, maintenance)	Low (liabilities)	Low
Inflation protection	High	Medium	Low

Conclusion

Real estate is:

• Physical assets with intrinsic value.
• Complex but powerful investment instruments.
• Tied to local factors (zoning laws, supply/demand).

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