Surroga

Surroga

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità del mutuo, è uno strumento che ti permette di trasferire il tuo mutuo da una banca a un’altra senza costi, mantenendo la stessa garanzia ipotecaria sull’immobile. Il motivo principale per cui molte persone scelgono di fare una surroga è quello di ottenere condizioni migliori, ad esempio un tasso d’interesse più basso o una rata mensile più sostenibile.

Immagina di aver acceso un mutuo qualche anno fa, magari quando i tassi d’interesse erano più alti di oggi. Ora le condizioni di mercato sono cambiate, ci sono tassi più convenienti e ti viene il dubbio: “Ma se rifacessi il mutuo con un’altra banca, risparmierei?”. Ecco, la surroga serve esattamente a questo: ti consente di spostare il tuo mutuo a un’altra banca che ti offre condizioni più vantaggiose, senza dover estinguere quello vecchio o pagare penali.

Da dove nasce questo diritto?

La possibilità di fare la surroga in modo gratuito è stata introdotta dal decreto Bersani Bis. Questa legge ha segnato un punto di svolta importante per i consumatori, perché ha eliminato molti dei vincoli e dei costi che prima rendevano difficile o poco conveniente cambiare banca. In sostanza, da quel momento in poi è diventato molto più semplice e conveniente cambiare mutuo.

Cosa succede con la surroga?

Nel concreto, con la surroga:

• Non stai accendendo un nuovo mutuo da zero: trasferisci semplicemente il debito residuo del vecchio mutuo alla nuova banca.

• La nuova banca “rimborsa” la vecchia banca per il debito residuo, e da quel momento in poi tu inizierai a pagare le rate alla nuova banca, alle nuove condizioni concordate.

• La garanzia ipotecaria sull’immobile rimane valida, non c’è bisogno di rifare l’ipoteca.

• Puoi modificare alcune caratteristiche del mutuo, come la durata, il tipo di tasso (passare da fisso a variabile, o viceversa) o la frequenza delle rate.

Ma quanto costa?

Una delle cose più interessanti della surroga è che non ha costi per il cliente. Infatti:

• Non si pagano penali per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo

• Il notaio è pagato dalla nuova banca, quindi non hai costi notarili

• Niente spese di perizia o istruttoria (o al massimo molto contenute, spesso azzerate)

Insomma, puoi migliorare le condizioni del tuo mutuo senza spendere nulla, o quasi.

Quando conviene fare la surroga?

La surroga può essere una scelta molto vantaggiosa in diversi casi:

• Se i tassi d’interesse sono scesi rispetto a quando hai stipulato il mutuo

• Se vuoi passare da un tasso variabile a un tasso fisso (per maggiore sicurezza) o viceversa (per approfittare di tassi più bassi)

• Se vuoi abbassare l’importo della rata mensile, magari allungando un po’ la durata del mutuo

• Se vuoi ridurre la durata e liberarti prima del mutuo, magari approfittando di un tasso molto più basso

• Se non sei soddisfatto del servizio offerto dalla tua banca attuale

Che documenti servono?

Per fare una surroga non serve molto, ma è importante avere a portata di mano alcuni documenti fondamentali:

• Documento di identità e codice fiscale

• Il contratto del mutuo originale

• Una certificazione del debito residuo rilasciata dalla banca attuale

• Le ultime buste paga (o dichiarazioni dei redditi se sei lavoratore autonomo)

• A volte viene richiesta anche una copia dell’atto di compravendita o del rogito

La nuova banca potrebbe anche chiedere una perizia sull’immobile, ma spesso viene fatta in modo snello e gratuito.

Quanto tempo ci vuole?

I tempi per una surroga possono variare, ma di solito si va da 30 a 60 giorni dal momento in cui consegni tutta la documentazione. La legge prevede comunque che la banca non possa ostacolare il trasferimento del mutuo e debba cooperare in tempi ragionevoli.

Un’ultima cosa: surroga interna o esterna?

• La surroga esterna è la più comune: si cambia banca, cercando quella che offre le condizioni migliori.

• Esiste anche la surroga interna, quando la tua banca ti propone un “ritocco” del contratto con condizioni più vantaggiose, per evitare che tu te ne vada.

In entrambi i casi, può essere una buona idea confrontare le proposte e valutare bene tutte le opzioni.

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